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11 août 2026

Différence entre surface Carrez et surface habitable

Comprendre les notions de surface Carrez et de surface habitable Lors de l'achat ou de la vente d'un logement, plusieurs mesures de surface peuvent prêter à confusion. Les concepts de surface Carrez et de surface habitable sont souvent confondus, alors qu'ils correspondent à des critères précis et à des usages distincts dans les transactions immobilières. Maîtriser ces subtilités est essentiel, surtout lorsqu'il s'agit d'un bien en copropriété. La surface Carrez : une mesure légale et obligatoire en copropriété Instaurée par la loi du 18 décembre 1996, la surface Carrez concerne uniquement les lots de copropriété. Cette mesure vise à protéger l’acquéreur en imposant la mention de la superficie privative exacte dans tous les actes de vente concernant un lot ou une fraction de lot supérieur à huit mètres carrés. La surface Carrez s’obtient en calculant la superficie des planchers des espaces clos et couverts, tout en retranchant les éléments tels que les murs, cloisons, escaliers, gaines techniques, marches et embrasures de portes ou de fenêtres. À cela s’ajoutent deux exclusions : Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas incluses dans le calcul. Les lots ou fractions de lots inférieurs à huit mètres carrés ne sont pas pris en compte non plus. Bien que le recours à un professionnel ne soit pas rendu obligatoire par la législation, il est fortement conseillé de faire appel à un spécialiste pour effectuer ce mesurage. Une erreur pourrait entraîner des conséquences importantes, telles qu'une demande de réduction du prix ou, dans certains cas, l'annulation de la transaction. La surface habitable : une référence pour la location et l’habitabilité La notion de surface habitable est surtout utilisée dans le cadre de la location (notamment pour la loi Boutin), mais elle est aussi d’intérêt pour l’acquéreur, car elle évalue les surfaces utilisables pour vivre dans le logement. Cette surface correspond à la somme des planchers des pièces destinées à l’habitation. Toutefois, elle exclut certains espaces, notamment : Les combles non aménagés Les caves, garages et sous-sols Les balcons, terrasses et loggias Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre Contrairement à la surface Carrez, la surface habitable prend uniquement en compte les superficies affectées à l’habitat, quel que soit le statut du bien (copropriété ou non). Quels risques en cas d’erreur de surface Carrez ? L’indication de la surface Carrez dans l’acte de vente est une obligation pour toute vente de lot de copropriété. En cas d’absence de cette mention, la nullité de la vente peut être demandée dans le mois suivant la signature de l’acte définitif par l’acquéreur. Si la surface mentionnée s’avère incorrecte, deux situations existent : Si la surface réelle est supérieure à celle inscrite dans le contrat, l’acheteur ne doit pas verser de supplément. En cas de surface réelle inférieure de plus de 5% à celle annoncée, l’acquéreur peut exiger une réduction du prix proportionnelle à l’écart constaté, dans l'année qui suit la vente. Pourquoi faire appel à un expert pour mesurer une surface Carrez ? Une mesure juste protège le vendeur contre les réclamations ultérieures et sécurise l'acquéreur sur la superficie exacte acquise. Solliciter un professionnel du mesurage garantit la conformité du document présenté lors de la transaction et permet de prévenir tout litige pouvant affecter la vente. En résumé : bien distinguer surface Carrez et surface habitable Pour toute transaction immobilière, distinguer la surface Carrez de la surface habitable est crucial. La première concerne les ventes de lots de copropriété et repose sur des critères stricts définis par la loi, tandis que la seconde sert principalement de référence lors des locations. Pour éviter toute complication ou contestation, il reste vivement conseillé de confier le mesurage à un expert qualifié. Ainsi, chaque partie, vendeur comme acquéreur, bénéficie d’une sécurité juridique optimale lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier.

20 juillet 2026

Les protections solaires obligatoires pour un meilleur DPE

Le confort d’été : un enjeu majeur du diagnostic énergétique Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, ne se limite pas à surveiller les consommations en chauffage. Il intègre également la capacité d’un logement à maintenir une température agréable durant les périodes de fortes chaleurs, sans avoir recours à la climatisation. Cette évaluation, représentée par l’indicateur « confort d’été », met en lumière l’efficacité du bâti à se protéger naturellement de la chaleur estivale. Il est important de souligner que le fonctionnement de la climatisation ne pèse jamais dans le calcul du score. Seuls les aspects constructifs du logement – ceux qui favorisent ou limitent l’entrée de la chaleur – sont pris en compte. Le résultat s’exprime selon trois niveaux : insuffisant, moyen ou bon. Quels critères influencent le confort d’été dans le DPE ? L’évaluation du confort d’été dans le DPE s’appuie sur plusieurs éléments structurels. La méthode officielle dite « 3CL » prend en compte cinq critères principaux : L’isolation de la toiture : le toit, premier point d’entrée du rayonnement solaire, doit être efficacement isolé pour limiter l’accumulation de chaleur. L’inertie thermique : des murs massifs en pierre ou en béton, ainsi que des dalles épaisses, stockent la fraîcheur nocturne et la diffusent lentement dans la journée. Un logement doté d’une bonne inertie thermiques sera plus résistant aux pics de chaleur. Les systèmes de protection solaire sur les ouvertures : volets, persiennes ou stores présents à l’extérieur des fenêtres orientées à l’Est, au Sud et à l’Ouest permettent de limiter l’intrusion de la chaleur. Les ouvertures en toiture, comme les Velux, sont toujours prises en compte dans cette analyse et nécessitent aussi une protection spécifique. Le caractère traversant : un bien traversant favorise la circulation de l’air entre deux façades opposées, ce qui permet d’évacuer l’air chaud pendant la nuit et de rafraîchir naturellement les pièces. La présence de ventilateurs de plafond fixes : ces équipements favorisent le brassage de l’air, ce qui améliore la sensation de fraîcheur. Les modèles portatifs ne sont toutefois pas considérés dans le calcul du score. Protections solaires : les spécificités pour les petites fenêtres Chaque fenêtre orientée au sud, à l’ouest ou à l’est doit normalement disposer d’une protection. Cependant, deux exceptions permettent d’exclure certaines petites ouvertures du calcul : Si la surface de la fenêtre est inférieure à 0,7 m², Et si elle représente moins de 10 % de la surface totale vitrée du logement. Lorsque ces deux conditions sont réunies, l’absence de protection n’altère pas le score du DPE pour l’été. En revanche, une exception majeure existe. Les fenêtres de toit, telles que les Velux, sont toujours évaluées, quelle que soit leur taille ou leur proportion par rapport au total vitré. Que signifie un logement traversant ? Pour être reconnu comme traversant dans le cadre du DPE, un logement doit répartir son vitrage de façon équilibrée : aucune façade ne doit regrouper à elle seule 75 % ou plus de la surface totale des fenêtres. Un bien dont les ouvertures sont principalement sur une seule façade perd donc ce bénéfice, car la ventilation naturelle s’en trouve sérieusement restreinte. Comment optimiser le confort d’été et améliorer votre DPE ? Plusieurs solutions sont envisageables pour augmenter le confort durant l’été et obtenir une meilleure évaluation : Installer des protections extérieures efficaces sur toutes les fenêtres exposées et en toiture. Renforcer l’isolation du toit, qui reste la principale barrière contre le soleil. Privilégier des travaux d’isolation par l’extérieur pour préserver l’inertie thermique des murs. Ajouter des ventilateurs de plafond fixes dans les pièces principales. D’autres gestes quotidiens peuvent compléter ces mesures, comme garder les volets fermés durant la journée pour limiter la chaleur entrante, et ouvrir en grand la nuit pour faire circuler l’air frais. Enfin, même si vous disposez d’une climatisation, il est préférable de ne pas la régler sous 26°C pour éviter une surconsommation. Des questions sur l’analyse de votre logement ? Un expert peut détailler votre DPE, expliquer les résultats obtenus et vous conseiller des solutions adaptées pour améliorer efficacement votre confort d’été.

11 juin 2026

Tout savoir sur le diagnostic amiante pour les locations en 2027

Le contexte d'une évolution réglementaire attendue Depuis plusieurs années, la question de l’amiante dans les logements destinés à la location suscite un vif intérêt. Malgré une première mention dans la loi Alur en 2014, la présence d’un état amiante dans le Dossier de Diagnostic Technique annexé au contrat de bail n’a pas encore été rendue effective, en raison de l’absence de texte d'application clair. Cependant, la réglementation devrait bientôt évoluer, un projet de décret étant actuellement en préparation pour officialiser ce diagnostic à compter du début de l’année 2027. Quels biens immobiliers seront concernés par cette mesure ? Ce futur diagnostic amiante s’appliquera aux logements collectifs ou individuels dont la construction a fait l’objet d’un permis délivré avant le 1er juillet 1997. À l’instar de la réglementation portant sur la vente, le repérage concernera une liste définie de matériaux susceptibles de contenir de l’amiante. La méthode de recherche devrait, elle aussi, être harmonisée selon les critères fixés pour les transactions immobilières. Des implications concrètes pour les propriétaires et les professionnels Le diagnostic amiante devra être ajouté au DDT fourni aux locataires lors de toute nouvelle location. Les futurs occupants bénéficieront d’une transparence accrue quant aux éventuels risques sanitaires présents dans leur logement. Les propriétaires bailleurs devront porter une attention particulière à la conformité de leurs biens construits avant mi-1997. Pour les agences et administrateurs de biens, une préparation en amont sera nécessaire afin d’alimenter les dossiers de location à temps. Les locataires recevront également une notice d’avertissement concernant les gestes et travaux à éviter en cas de présence d’amiante dans le logement. L’importance de ce changement réglementaire L’usage de l’amiante dans les matériaux de construction est désormais reconnu comme un enjeu majeur pour la santé. Inoffensif tant qu’il est intact, il peut devenir dangereux si ses fibres se dispersent dans l’air, notamment lors de rénovations ou de détérioration. L’introduction de ce nouveau diagnostic vise donc à améliorer la sensibilisation des personnes concernées et à prévenir les risques lors d’interventions sur site. Anticiper sereinement la mise en place du diagnostic amiante Malgré le fait que cette obligation n’ait pas encore force de loi, il est judicieux pour les propriétaires et les professionnels du secteur de se tenir informés des avancées en matière de réglementation. Se préparer en amont permettra de répondre efficacement aux exigences prévues pour sécuriser les transactions et mettre à disposition des logements conformes lors de l’entrée en vigueur prévue en 2027.

25 mai 2026

Peut-on vendre sans étude de sol en zone RGA en 2026

Le phénomène du retrait-gonflement des sols argileux : quelles conséquences pour l’immobilier ? Le comportement des sols argileux évolue en fonction des variations de l’humidité. En période sèche, ils ont tendance à se contracter, alors qu’ils gonflent lorsqu'il pleut. Cette réaction du sous-sol, appelée retrait-gonflement des argiles, peut engendrer des mouvements pouvant affecter les constructions : fissures, affaissements ou encore déformations sont des conséquences fréquemment observées. Ce phénomène naturel touche une large partie du territoire, avec une intensité accentuée par les épisodes de sécheresse plus fréquents. Nouvelle cartographie RGA en 2026 : quels changements pour les vendeurs et acquéreurs ? À partir du 1er juillet 2026, une version actualisée de la carte du retrait-gonflement sera officiellement en vigueur sur l’ensemble de la France. Cette mise à jour prend en compte de nouveaux critères comme l’augmentation des sécheresses, la croissance du nombre de sinistres et une meilleure connaissance de la nature des sols. Dorénavant, plus de la moitié du territoire (environ 55 %) sera identifié comme présentant un risque moyen ou élevé, contre 48 % dans la cartographie précédente. Cela signifie que de nombreux biens immobiliers, aujourd’hui non concernés ou faiblement exposés, se trouveront reclassés dans des zones à surveiller de près au moment de la vente ou de l'achat. Comment savoir si un bien est touché par le risque RGA ? Avant toute transaction, il est possible de vérifier si une propriété est située en zone à risque en consultant la carte officielle sur le site Géorisques. Un simple code postal suffit la plupart du temps pour accéder à ces informations précises, utiles aussi bien pour les vendeurs que pour les acheteurs ou locataires potentiels. Vendre en zone RGA : quelles sont les obligations en 2026 ? Présenter le risque lié au retrait-gonflement fait partie des démarches obligatoires lors de toute transaction immobilière. Cette obligation s’inscrit dans la remise de l’état des risques et pollutions (ERP), document qui doit être fourni dès la première visite d’un bien. L’objectif est de garantir la transparence des informations et de permettre à l’acquéreur d’évaluer le niveau de risque associé à la localisation. La réalisation d’une étude de sol en zone RGA n’est pas systématiquement imposée pour tous les biens lors de la vente. Cependant, pour les terrains à bâtir, elle peut devenir nécessaire : en fonction du niveau d’exposition, une analyse préalable sera souvent exigée avant toute construction, afin d’adapter la technique des fondations ou de respecter des normes spécifiques. Étude de sol obligatoire : dans quels cas ? Pour les terrains constructibles, l’étude de sol pourra être exigée pour garantir la pérennité de la future construction et réduire le risque de désordres ultérieurs. Pour une maison déjà bâtie, celle-ci n’est rendue obligatoire que dans des cas particuliers (par exemple en cas de sinistre déclaré). La fourniture de l’ERP suffit lors de la vente d’un logement ancien situé en zone RGA. Vendre sans étude de sol en zone RGA en 2026 : est-ce possible ? La présence dans une zone identifiée comme étant à risque n’empêche pas une transaction immobilière. Pour un bien existant, la loi n’impose pas de réaliser une étude de sol pour vendre. Néanmoins, pour un terrain à construire, s’assurer de la faisabilité d’un projet en sollicitant une analyse géotechnique reste fortement conseillé, voire obligatoire selon la réglementation locale ou les recommandations des assurances. L’essentiel à retenir Le retrait-gonflement des argiles représente un enjeu majeur pour la construction et l’immobilier. La cartographie mise à jour en 2026 élargit le périmètre des zones exposées, ce qui aura un impact lors des achats et ventes. L’ERP indiquant le risque RGA doit toujours être remis à l’acheteur. L’étude de sol, bien qu’indispensable pour bâtir, n’est généralement pas requise pour vendre un bien déjà existant. En résumé, la vente d’un bien en zone RGA demeure possible sans étude de sol obligatoire pour les constructions existantes, tant que l’information sur le risque figure dans le dossier remis à l’acquéreur.

24 avril 2026

Consommation réelle et DPE : différences et points communs

Comprendre la logique du DPE Lors de la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique, le professionnel analyse en détail le fonctionnement thermique du logement. Cette étude ne se limite pas à l’inspection de la chaudière ; elle englobe une simulation des consommations sur une année, en tenant compte de plusieurs usages standards. Ce calcul permet d’établir une évaluation globale de la performance énergétique du bien. Les cinq grandes catégories de consommation étudiées dans le DPE Chauffage : Ce poste représente souvent la majorité de la consommation énergétique, notamment dans les habitations anciennes mal isolées. L’étude prend en compte à la fois le type de système de chauffage (gaz, pompe à chaleur, poêle, etc.) et l’efficacité de l’isolation du bâtiment : murs, toit, fenêtres. C’est sur ce point que d’importantes économies sont possibles après travaux. Eau chaude sanitaire : La quantité d’énergie nécessaire pour chauffer l’eau dépend surtout du système choisi. Un système électrique traditionnel sera généralement plus coûteux sur le plan énergétique qu’un chauffe-eau thermodynamique. Ce poste, bien qu’il soit parfois négligé, a un poids non négligeable sur la note finale. Refroidissement : Si le logement dispose d’un système de climatisation ou d’une pompe à chaleur réversible, cette consommation est intégrée dans le calcul. Même en l’absence de climatiseur, le DPE tient compte du risque de surchauffe en été, selon l’orientation du logement, la qualité de l’isolation ou la présence de protections solaires. Éclairage : Ce poste est estimé de manière forfaitaire, indépendamment du type de sources lumineuses utilisées, car il varie sensiblement au cours du temps. Le calcul reste donc indicatif mais participe à l’évaluation globale. Auxiliaires : Ce groupe regroupe tous les dispositifs nécessitant une alimentation continue pour fonctionner : ventilations mécaniques, pompes de chauffage, systèmes de régulation. Souvent discrets, ils peuvent néanmoins influencer la classe énergétique finale, en particulier dans les logements disposant d’installations anciennes. Les résultats du DPE : double étiquette et mode de calcul Après avoir additionné les consommations de tous ces postes, l’outil de diagnostic fournit deux indicateurs principaux. Le premier concerne l’énergie primaire consommée par mètre carré et par an, exprimée en kWhep/m².an : il s’agit de l’étiquette énergie. Le second renseigne sur les émissions annuelles de gaz à effet de serre, exprimées en kgCO₂ équivalent par mètre carré : c’est l’étiquette climat. La loi impose de retenir la moins bonne des deux classes obtenues pour établir la note définitive du logement. Ce système a des conséquences importantes : par exemple, une habitation chauffée au gaz peut avoir une consommation énergétique maîtrisée mais une forte empreinte carbone, ce qui se traduit par un classement plus défavorable du point de vue climatique. À l’inverse, le classement des logements électriques s’est amélioré suite à la mise à jour en janvier 2026 du coefficient de conversion de l'électricité, passé de 2,3 à 1,9. Ce changement ne modifie pas les données du diagnostic, mais améliore la note énergétique des logements concernés. Ce que cela implique pour les propriétaires Depuis le changement de coefficient, les propriétaires de logements chauffés à l’électricité peuvent obtenir gratuitement une attestation de nouvelle classe énergétique via la plateforme de l’ADEME. Ce document, recalculé avec la nouvelle méthode, peut rendre un logement de nouveau éligible à la location, sans qu’aucun travail ni nouveau diagnostic ne soit requis. Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location tout logement classé G, que ce soit dans le cadre d’un nouveau contrat ou d’un renouvellement. Pour les logements en catégorie F, cette interdiction s’appliquera à partir de 2028. De plus, vendre une maison en classe F, E ou G implique désormais la réalisation d’un audit énergétique, qui détaille un plan de rénovation en plusieurs étapes, en complément du DPE habituel. Conclusion Le DPE repose sur une approche normalisée et précise de la consommation théorique d’un habitat, à travers cinq postes clés. Cette analyse se distingue de la consommation réelle, qui dépend directement des habitudes des occupants. Cependant, le DPE reste incontournable pour qualifier un bien sur le marché locatif ou lors d’une vente, et ses évolutions récentes offrent de nouvelles perspectives, en particulier pour les logements électriques.

27 mars 2026

Éviter le contentieux grâce au prélèvement amiante réglementaire

Pourquoi un prélèvement amiante s’impose dans le bâtiment Dans le domaine de la construction, la reconnaissance et la gestion de l’amiante s’avèrent essentielles tant pour protéger la santé que pour éviter les litiges. Lorsqu’une opération immobilière ou des travaux sont envisagés, le prélèvement d’échantillons de matériaux potentiellement amiantés, exécuté dans des conditions rigoureuses, devient une étape clé du diagnostic. Cette vigilance permet de sécuriser l’ensemble des parties concernées, qu’il s’agisse des propriétaires, des travailleurs ou des futurs acquéreurs. Le cadre réglementaire : quand et comment procéder au prélèvement La loi encadre strictement le processus de repérage de l’amiante en s’appuyant sur plusieurs listes de matériaux. Pour ceux répertoriés en liste A, une analyse par prélèvement est incontournable si aucune attestation ou marquage prouvant l’absence d’amiante n’est disponible. En ce qui concerne la liste B, l’appréciation professionnelle du diagnostiqueur reste cruciale, mais l’analyse reste fortement recommandée pour garantir la fiabilité du diagnostic. Concrètement, un échantillon est prélevé sur le matériau suspect selon des protocoles précis. Ce prélèvement, soigneusement emballé pour éviter toute contamination, est ensuite transmis à un laboratoire agréé. Celui-ci effectue des analyses, notamment à l’aide de microscopes performants, afin de détecter la présence ou non d’amiante et d’en déterminer la nature le cas échéant. Prendre en compte les documents justificatifs Pour attester l’absence d’amiante dans un produit de construction, plusieurs preuves sont acceptées par la réglementation. Il peut s’agir du résultat d’un prélèvement et de son analyse, d’un document officiel validant la composition du matériau, ou d’un marquage spécifique. Les sigles AT (Asbestos Technology) et NT (Non Asbestos Technology) permettent, par exemple, d’indiquer sans équivoque la présence ou l’absence d’amiante. L’absence de ces éléments impliquera systématiquement un prélèvement pour les matériaux de la liste A. Réduire les risques de contentieux grâce à une démarche rigoureuse Un diagnostic fiable repose avant tout sur la méthode employée lors du prélèvement. Des dérives peuvent survenir, notamment si le professionnel se fie excessivement à un examen visuel, particulièrement sur les matériaux en fibres-ciment de la liste B. Des erreurs de jugement peuvent conduire à des travaux inutiles ou à des litiges importants. Par exemple, des analyses nationales ont montré que certains matériaux suspectés à l’&oelig;il nu ne contenaient finalement aucune trace d’amiante, ce qui peut mener à des poursuites et à des condamnations si le diagnostic ne repose pas sur une preuve d’analyse scientifique. Une jurisprudence récente (cour d’appel de Besançon, 24 janvier 2023) a par exemple sanctionné un cabinet pour avoir mal identifié un produit comme étant amianté, ce qui a engendré des travaux superflus et coûteux. Conclusion : sécuriser toutes les parties par la conformité Le recours systématique à la réglementation en matière de prélèvement amiante garantit l’exactitude du diagnostic et sécurise tant les professionnels que les clients. Se conformer aux procédures prévues et faire preuve de rigueur dans la collecte des preuves est la meilleure façon de prévenir les risques, tant sanitaires que juridiques. Seule une expertise fondée sur des analyses fiables et des documents reconnus offre une protection en cas de litige et permet de prendre des décisions éclairées en toute légalité.